최근에 전세계약 시기가 다가와서 계약을 고민 중인데 빌라왕 사건 때문에 너무 걱정이 되더라고요. 그래서 고민하던 중에 지인이신 분이 이쪽 분야 공무원이자 오랜 부동산 경험을 가지고 있으셔서 상담을 했습니다. 상담 중 중요한 내용이 많고 꽤 중요한 팁들이 많아서 정리를 했는데 많은 사람들이 빌라왕 같은 피해를 안 당했으면 하는 바람에 올리려고 합니다. 주변에 전세계약을 하시려는 분이 있으면 많이 알려주시고 피해를 막아 주시면 감사하겠습니다.
*빌라의 특수성
독특한 정보의 비대칭(아파트 대비 갭 정보 등 불투명)과 탄력적 공급(6개월이면 준공)의 성격을 가진 후분양 시장으로서 여기서 잉태된 바지임대인 무갭투자 이슈가 이윽고 사회의 문제화가 됐습니다.
*기존 기법(현재도 유효)
1. 전세잔금일 전입신고/확정일자 확인 후에 근저당을 걸어 버림(확정일자 익일적용 악용) or 근저당 말소약속을 지키지 않음.
2. 신탁사 위임장을 위조하거나 잘 모르는 임차인 상대로 문제가 없다며 그냥 계약 or 신탁말소약속을 잘 안 지킨다.
*최근 기법(소위 "빌라왕")
-수 년 전부터 이미 언제 터질지 모르는 시한폭탄이었다. 지난 국회에서부터 해당 문제를 인지하고 몇 의원님들이 법안을 발의했으나 계류가 되었다. 이제서야 사건이 터지고 사후약방문 작성 중.
-문재인 정부 말기 종부세를 대폭 상향하면서 빌라왕들이 대거 세금 체납 + 부동산 하락장이 오면서 기존 전세가 보증금보다 시세가 낮아지면서 보증금 돌려막기가 불가해짐.
- 빌라는 아파트와 달리 후분양 시장이면서 정해진 매매가가 없습니다. → 어떻게든 세입자 맞추기 → 임대인은 무갭투자(+인센티브)
ex) 빌라건축업자(호실당 1억 5000만 원 손익분기점) → 매매가 2억 기준으로 분양대행업자(분양컨설팅업체)에 위임 → 업체는 예를 들어서 전세가 2억 5000만 원으로 세입자 모집 → 업체 or 브로커가 공수한 바지임대인 혹은 바지를 업으로 삼는 전문바지임대인 앞으로 소유권 이전 등기(보통 전세계약과 동시 진행) → 건축업자는 호실당 2억 먹고 빠지고 업체 or 브로커는 차액 5000만 원 먹고 빠지고 바지사장은 몇백 수고비 받고 본인 앞으로 명의이전 → 최근 검찰수사에 따르면 바지임대인 몇 명을 돌리며 수천채 매입한 사기일당 추적 중(최근 사망한 빌라왕들 전부 같은 사기일당과 한패였음)
-본질은 건축주, 컨설팅업체, 임대인, (부동산 중개인)이 다 한패인 구조이고 나중에 남는 피해자는 임차인만 있다는 것...
전세권 설정, 임차권 등기설정, 소송 등으로 사후대응해 봤자 최종 경매로 가면 악성 물건을 내 명의로 떠안는 수밖에 없어짐.
*사기 피하는 팁(가장 중요!!!)
1. 매입?(빌라는 투자 가치가 없어서 매입은 좀...) 그러면 월세? (고금리 시대에 하나의 방법이 될 수 있다.)
2. "신축빌라" 전세는 들어가지 말 것(연차가 좀 지난 빌라는 그동안의 거래이력을 확인해서 매매가 대비 전세가의 갭 어느 정도 확인이 가능)
3. HUG 전세보증보험은 무조건 가입할 것(위험도 높은 집은 애초에 가입 허가가 안 나기에 1차 필터링이 가능하다.)
4. 위반건축물 판단 필수(3층 이하면 상관이 없다. 4층 이상으로 갈 경우에 건축물대장상 도면을 요구하여 열람하고 실건물과 비교 대조가 필요 → 위반건축물을 임차할 경우에 나중에 후임 임차인을 못 구해서 보증금 수령에 어려움을 겪게 된다.)
재직 중인 공무원 지인께서 알려주신 꿀팁이기 때문에 사기 피하는 팁 꼭 유념하셔서 전세사기 당하는 일이 없도록 주의해 주시기 바랍니다. 주변에도 널리 알려 주셔서 더 이상 피해가 없었으면 하는 바람입니다.